雷火电竞APP-合景悠活IPO-毛利率暴增15% 合景泰富关联收入近50%

  新浪财经讯 近日,荣盛发展旗下荣万家、合景泰富旗下合景悠活、佳源集团旗下佳源服务、金科股份旗下金科服务4家物管公司先后递交了港股上市申请。另一方面,金融街物业、弘阳服务、正荣服务也通过了聆讯处于招股阶段。一时间房企拆分物企上市前赴后继,热闹非凡。不过资本市场上可选标的越多,对比就更强烈。

  合景悠活目前以7:3的收入结构经营着住宅及商业两种业态。2019年,公司住宅及商业物业管理服务收入分别有89%、95.9%来自合景泰富集团及其关联方开发,而在2019年以前公司只有合景泰富的项目。

  值得注意的是,目前已上市物企主营商业物业的只有宝龙地产旗下的宝龙商业,但合景悠活商业物业毛利率高出前者约10个百分点,其中的利益倾斜值得关注。

  剥离合景泰富  上市前突增1.3亿商誉

  公告日前,合景泰富间接持有合景悠活约97.22%股权,建议分拆与上市完成后,将不会保留任何合景悠活已发行股本权益,合景悠活也不再为合景泰富的附属公司。分拆后,合景悠活与合景泰富同处于孔健岷、孔健涛、孔健楠三兄弟的控制之下,由孔健楠担任执行董事兼行政总裁,孔健岷担任非执行董事兼董事会主席。

  以收入计算,2019年合景悠活收入仅占合景泰富的4.4%。合景悠活前身为宁骏物业,成立于2004年,2005年孔健岷通过天健控控股花费72万购买了宁骏物业90%。2006年三兄弟再一起作价80万元收购了全部股权,装入拟上市的合景泰富。

  同年一起被装入合景泰富的还有富声物业。富声物业成立于2003年,最早由孔健岷通过配偶莫亦斌及岳母梁彩茶持有其全部股权。直到2006年,三兄弟谋划合景泰富的上市,以80万元的代价收购富声物业,经过连串的股权转让交易对手方变为梁兵及王少媚。

  经过两次收购合景泰富物业管理板块初具雏形,而这一系列操作背后,孔健岷无疑是核心人物。这次合景悠活上市,孔健岷施展了同样的手段。上市前,合景悠活收购了一家以住宅物业为主的第三方物业,星誉物业。

  2019年1-2月,合景悠活花费近2亿元代价收购罡昱企业,后者持有星誉物业60%的股权。

  这笔交易形成了高额的商誉,截止2019年末公司商誉为1.35亿元,占总资产的6.9%,为1.97亿元的现金对价与标的可辨认资产净值的公允价值总额6280万元之间的差额,增值率114.5%。

  合景泰富关联收入占比近50%

  根据中指院发布的2020年中国物业服务百强企业,合景悠活排名第 17位,属于一家中型物管公司。

  截止2019年末,合景悠活住宅部分在管面积18.3百万平方米,合约建筑面积29.4百万平方米;商业部分在管面积3.3百万平方米,合约建筑面积4.5百万平方米。总在管建筑面积达到21.6百万平方米,储备面积12.2百万平方米。

  这一在管规模与鑫苑服务相当,与宝龙商业(18.5百万平方米)也相差无几,处于26家物业股中后位。不过与荣万家类似,合景悠活被合景泰富拆分不久,住宅及商业在管面积中来自独立第三方的比例仅有27%、36%。在2017年、2018年合景悠活只有合景富泰的项目。

  背靠大树,合景悠活近三年业绩突飞猛进,营业收入从2017年的4.6亿元增长至2019年的11.2亿元,复合年增长率为 55.8%;净利润的增速更高,从2017年的0.4亿元增长至2019年的1.9亿元,复合年增长率为104.7%。

  不过良好的业绩并不代表优质的管理。各报告期末,合景悠活物业收缴率为80.0%、79.6%及77.6%,逐年走低。并且第三方的物业收缴率始终高于关联方的物业收缴率。

  而业绩背后,合景泰富集团作为单一最大客户直接贡献的收入占比分别为25%、35.2%、40%,再加上合营公司、联营公司及其他关联方,收入比例上升至31.6%、41.6%、46%。可见,合景悠活对合景泰富及其关联方的直接销售收入逐年上升,到2019年比例接近50%,高于行业普遍30%左右的水平。

  除贸易往来之外,二者之间还有大量非贸易性质的资金往来。2019年末,合景悠活应收关联方款项为5.6亿元,占流动资产的33%;应付关联款8.2亿元,占流动负债的53%。同时为合景泰富控制的实体贷款提供14.56亿元的财务担保,为期末资产净值的3.7倍。

  综合毛利率暴增15个百分点

  商业物业较住宅物业较为明显的一点便是利润率更高,因为写字楼、购物中心等业态本身物业费已经超过10元,而住宅平均物业费2.5元左右。这就意味着合景悠活的毛利率比单纯以住宅为主的物业股要高。

  2017-2019年,合景悠活住宅部分平均物业管理费为2.6元、2.8元、2.9元,商业物业平均物业管理费为10.9元、15.2元、19.7元。商业物业的物业费提高了将近一倍。

  与此同时,合景悠活综合毛利率也大幅度提高,分别为22.50%、27.76%、37.32%,2年的时间毛利提高了15个百分点。净利率也从9.5%上升至16.5%,提高了6.7个百分点。

  以2019年数据对比同行业,合景悠活37.3%的综合毛利率排在26家物业股第6位,高于大多数物管公司,也远高于宝龙商业的26.4%。

  前文提到,合景悠活21.6百万平方米的这一管理规模与宝龙商业(18.5百万平方米)体量相当,二者在管业态的结构上也相似,住宅在管面积多于商业在管面积。分部毛利率对比,合景悠活的商业物业毛利率高出宝龙商业约13个百分点,个中缘由是业务差异还是存在利益倾斜,值得关注。

  另一方面,住宅物业的差距虽然存在宝龙商业物业费较低因素影响,但2019年合景悠活住宅部分毛利率骤增了14.5个百分点,使得二者差距悬殊。2019年发生了什么?2019年合景悠活社区增值服务收入暴增了788.6%,占分部收入的比例从4%提高到20%。

  横向对比处于行业高位,纵向对比暴增,合景悠活异常的毛利率能否持续,需要打个问号。

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责任编辑:公司观察

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